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      “金九银十”楼市调研:市场整体平稳 区域分化显现

      点击次数:  更新时间:2019-10-17 09:53:52  【打印此页

        国庆节期间,北京青龙湖区域楼盘项目开始打折优惠,价格有所降低,但“平稳”仍是置业顾问王猛(化名)对今年以来这一区域楼市表现的最直接感受。

        “平稳”一词同样适用于全国房地产市场表现。数据显示,1月至9月,北京、上海等22个热点城市住宅签约合计113.1万套,同比微涨2.8%。

        新房市。 “十一”成交情况略好于去年同期

        10月2日,距北京青龙湖公园不远处,约1.5公里长的泉湖西路两侧停满了私家车。“这些都是看房客户的车。”王猛解释道,由于国庆节假期到来,来这里看房的人比往常稍多了一些。作为置业顾问,王猛目前负责青龙湖区域四个项目的接待工作。以他的带客经验看,近几个月这一区域起伏不大,“集中入市项目较多,竞争相对激烈,但整体客流和价格相对平稳。

        在主打园林景观的某项目营销大厅内,购房者熙熙攘攘。销售人员表示,青龙湖区域环境好、价格低,对于资金不太充裕的购房者具有很大吸引力。国庆节期间,各项目纷纷推出优惠活动,看房者数量有所增加。距此不远处,位于北京天湖会议中心的另一家知名开发商营销大厅,虽然已接近晚7时,却依然有看房者陆陆续续从里面走出。该项目销售人员表示,国庆节期间看房人数比往常多,过去几个月无论是价格还是成交量都比较稳定。

        除了青龙湖区域,类似情况还出现在亦庄、大兴等多个区域的售楼处。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,业内所言今年“金九银十”成色不足并非指市场交易量下跌,而是指“相比之前的高增长,目前增速放缓”。易居研究院数据显示,10月1日至7日,北京新建商品住宅成交面积21300平方米,相比去年同期19129平方米增长11.35%。

        从全国市场看,“十一”黄金周楼市成交情况也略好于去年同期。克而瑞数据显示,10月1日至7日,30个典型城市新增商品住宅成交面积167万平方米,较去年同期微增3%。

        各线城市成交量皆有回升,一线城市以同比涨幅9%居首。克而瑞数据认为,北京主要得益于限竞房集中入市,刚性需求得以稳步释放;深圳延续了此前的销售热度,“十一”黄金周期间,新增商品住宅成交面积同比大增。

        二线城市楼市整体平稳,仅武汉、重庆、福州等个别城市新房成交量同比出现下滑,多数城市保持了稳步增长。青岛、济南、杭州表现突出,同比涨幅皆超过100%;苏州上涨动力略显不足。三四线城市新房成交量微增3%,各城市市场分化显著。受基数较低影响,温州、扬州、莱芜等成交明显放量,同比出现“倍增”。珠三角城市群中,佛山、肇庆、江门等成交量同比降幅均超过40%;莆田、茂名、韶关、惠州等新房成交量稳中有升。

        业内人士认为,由于各城市土地供应、人口流动、政策调控等情况不同,新房成交量、价格走势也会有所差异,“成交量和价格有升有降很正常,总体来说我国房地产市场处于平稳发展阶段。

        二手房市。各地表现不一,楼市整体平稳

        除了新房,二手房市场近期表现也比较平稳。位于北京丰台马家堡的某知名房地产中介机构门店里,置业顾问李然(化名)表示:“二手房成交牵扯因素较多,每个月数量都有波动,但总体比较平稳。”李然以其所在门店为例,7月和8月成交量分别为9套和8套;9月因在外挂出房源较少,成交量有所降低。

        “二手房挂牌价下降,但最终成交价相比以往没有太大变化。比如,挂牌价从500万元变成490万元,可成交价并未下调,只是议价空间变窄了。”李然称,目前市场预期平稳,市场刚性需求购房者增多,挂牌价太高的房源没有竞争力。

        克而瑞数据显示,9月30日至10月6日,重点监测的19个城市二手房成交面积56.9万平方米,同比增长8.9%。其中,监测的一线城市二手房成交面积同比出现负增长;二三线城市二手房成交面积同比增长为正。

        数据显示,“十一”黄金周期间,北京二手房网签量仅41套,同比去年减少3套。诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为,百姓思想观念正在转变,国庆节期间更多人选择外出旅行或回家探亲,而不是单纯留在北京购置房屋,导致网签量走低。与此同时,今年房地产市场调控保持高压态势,购房者观望情绪浓厚、入市谨慎,也进一步导致“十一”黄金周北京二手房网签量回落。

        回看9月,各城市二手房价格和成交量亦有涨有跌,但总体趋稳。

        贝壳研究院监测的25个城市数据显示,从成交量看,惠州增长明显,环比上涨35.92%;厦门、烟台、合肥、杭州、重庆、北京、成都等成交量出现萎缩,其中,合肥环比下滑30.23%。从成交价格看,13个城市实现环比正增长,其中,惠州二手房成交均价以环比上涨5.43%居首;青岛二手房成交均价环比下降5.66%,是环比降幅最大的城市;北京是二手房成交均价最高的城市,达到每平方米59685元,环比下降2.44%。

        未来楼市:“房住不炒”仍是主基调

        “每年9月和10月的楼市都会受到行业内外高度关注。从传统意义上讲,这两个月是销量黄金期,某种程度代表着当年的市场行情。”业内人士表示,由于近年来调控政策持续,今年“金九银十”的楼市并未出现火爆情形,反而表现得更加平稳。

        中原地产首席分析师张大伟也认为,2009年以来,房地产市场调控对行业周期的影响远大于购房者的自发行为。此外,10月刚好赶上国庆节长假,人们的理念变化也造成“金九银十”市场不比以往。

        对于今年“金九银十”的表现,严跃进说:“从部分城市看,9月的交易数据环比8月微涨,同比也出现正增长。部分媒体报道称‘金九银十成色不足’,或是因为部分城市项目供应量增加后,蓄客与询价情况不理想所致。

        从今年看,我国房地产市场表现更加稳健。中原地产研究中心统计数据显示,前9个月,监测的22个热点城市住宅签约合计113.1万套,相比去年同期112万套微涨2.8%。张大伟表示,今年春节后楼市出现“小阳春”,成交量有所增加,随后受各地调控政策影响,三季度楼市逐渐回归理性,市场整体保持平稳运行。对于未来楼市表现,张大伟认为应基于LPR(贷款基础利率)、供应量以及房企融资变化等因素综合判断。

        根据中国人民银行规定,自10月8日起,房贷利率开始从“以基准利率为基础进行上浮”变为“以LPR为基础进行加点”。其中,首套房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率;二套房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

        张大伟认为,房贷“换锚”后,市场比较关注各地执行情况,10月市场暂保持稳定状态。诸葛找房副总裁苑承建表示,目前来看,房贷“换锚”导致利率变化不大,实际购房成本即使有增加也非常有限,不会对市场预期产生明显影响。

        克而瑞数据认为,虽然“十一”黄金周楼市数据整体向好,但市场趋稳局面仍未发生根本性改变。从政策层面看,即使部分城市出现松动,但“房住不炒”、“稳房价”、“稳预期”依然是政策主基调,涉房信贷渠道相对紧张,叠加10月落地的房贷利率新机制执行,市场观望情绪依旧浓厚。此外,近期房企“降价跑量”冲刺业绩,在一定程度上推动了市场成交量上升。但是,这种以牺牲利润为代价的策略不可持续,未来市场趋稳是大概率事件。



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